Loyers impayés : la procédure du premier retard au jugement

Un loyer qui n’arrive pas le 5 du mois n’est pas encore un contentieux. Un loyer qui manque trois fois de suite en devient un, et la dette se rattrape rarement. Entre les deux, le bailleur a quelques semaines pour agir dans le bon ordre. La chronologie qui suit va de la relance au jugement, et situe les moments où intervient le commissaire de justice, anciennement huissier de justice.

Que faire dès le premier loyer manquant ?

Écrire. Un message, puis une lettre recommandée si rien ne bouge. L’objectif n’est pas encore juridique : il s’agit de savoir à quoi on a affaire, un oubli, un virement bloqué ou une vraie difficulté financière. Un locataire qui répond ne suit pas le même parcours qu’un locataire injoignable.

Ce qui coûte cher, c’est l’attente. Les actions nées d’un contrat de bail se prescrivent par trois ans (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989), mais le vrai problème est ailleurs : un arriéré de six mois dépasse presque toujours la capacité de remboursement d’un ménage déjà en difficulté. Un échéancier écrit, signé et daté, engage. Une promesse au téléphone, non.

Deux réflexes à écarter. Le dépôt de garantie ne se consomme pas en cours de bail : il est restitué à la fin de la location, déduction faite des sommes restant dues (article 22 de la même loi). Et le bailleur n’est pas obligé d’accepter un paiement partiel (article 1342-4 du code civil).

Quand et comment appeler la caution ?

La première chose à faire est de relire l’acte de cautionnement. L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 impose, à peine de nullité, que la caution signe un acte mentionnant le montant du loyer et ses conditions de révision, qu’elle y porte la mention prévue par l’article 2297 du code civil, et qu’elle reçoive une copie du bail. Un engagement bâclé se retourne contre le bailleur le jour où il faut s’en servir.

Le même article interdit au bailleur qui a souscrit une assurance couvrant les obligations locatives d’exiger en plus une caution, sauf si le logement est loué à un étudiant ou à un apprenti. Le cautionnement pris malgré cette interdiction est nul.

Beaucoup de baux récents sont couverts par la garantie Visale, une caution gratuite délivrée par Action Logement sous conditions. Le bailleur déclare alors l’impayé directement auprès d’Action Logement.

Le bailleur assuré contre les loyers impayés doit-il attendre ?

Non. Un contrat de garantie des loyers impayés fixe un délai de déclaration du sinistre, souvent court, et impose des démarches dans un ordre précis. Un bailleur qui relance seul pendant six mois avant d’appeler son assureur découvre parfois que sa garantie ne joue plus. Relire le contrat dès le deuxième mois d’impayé évite cette mauvaise surprise.

À quoi sert le commandement de payer ?

C’est le point de bascule entre l’amiable et le judiciaire. Presque tous les baux contiennent une clause de résiliation de plein droit, obligatoire depuis le 29 juillet 2023, mais elle ne joue pas seule : l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 exige un commandement de payer resté sans effet. Signifié par un commissaire de justice, cet acte détaille la dette poste par poste et fait courir le délai au terme duquel le bail peut être résilié.

Ce délai est de six semaines pour les baux conclus depuis le 29 juillet 2023. Pour les baux antérieurs, la Cour de cassation a jugé, dans un avis du 13 juin 2024, que la loi du 27 juillet 2023 ne modifie pas le délai inscrit dans la clause du contrat, en général deux mois. La date du bail commande donc le calendrier. Cet acte fait l’objet d’un article séparé.

Deux formalités s’y greffent, et elles s’oublient facilement. Si un tiers s’est porté caution, le commandement doit lui être signifié dans les quinze jours, faute de quoi la caution n’est tenue ni des pénalités ni des intérêts de retard. Et l’impayé est signalé à la commission de prévention des expulsions locatives : par le commissaire de justice quand le bailleur est un particulier ou une société civile familiale, par le bailleur lui-même quand il s’agit d’une personne morale, qui doit alors attendre deux mois avant d’assigner.

Peut-on récupérer son argent sans passer par un procès ?

Parfois. Quand le locataire est parti, ou quand le bailleur veut seulement recouvrer une somme sans résilier le bail, la procédure simplifiée de recouvrement des petites créances permet à un commissaire de justice de délivrer un titre exécutoire sans juge, pour une créance en principal et intérêts qui ne dépasse pas 5 000 euros (article L125-1 du code des procédures civiles d’exécution). Elle repose sur l’accord du débiteur, recueilli dans le mois, et ses frais restent à la charge du créancier.

Cette voie ne met pas fin au bail. Pour la résiliation et l’expulsion, il faut un juge.

Les étapes, dans l’ordre

1. Relance écrite dès le premier loyer manquant, puis mise en demeure recommandée.
2. Information de la caution, ou déclaration à Action Logement si le bail est couvert par Visale.
3. Déclaration du sinistre à l’assureur, dans le délai prévu au contrat.
4. Commandement de payer : six semaines pour les baux signés depuis le 29 juillet 2023, délai du contrat pour les baux antérieurs.
5. Signification du commandement à la caution dans les quinze jours.
6. Signalement à la commission de prévention des expulsions.
7. Assignation devant le juge, notifiée au préfet six semaines au moins avant l’audience.
8. Audience, puis jugement.

Que se passe-t-il à l’audience ?

Le litige relève du juge des contentieux de la protection, au tribunal judiciaire du lieu du logement. Le juge vérifie d’abord la régularité du commandement et le décompte de la dette. Un décompte approximatif retarde l’affaire. Il peut ensuite constater la résiliation du bail, condamner le locataire à payer l’arriéré et une indemnité d’occupation, et ordonner l’expulsion.

Il peut aussi accorder des délais de paiement, dans la limite de trois ans, au locataire en état de régler sa dette qui a repris le paiement du loyer courant. Pendant ces délais, les effets de la clause de résiliation sont suspendus, et le bail se poursuit si l’échéancier est tenu.

Combien de temps faut-il compter ?

Les seuls repères fiables sont les délais légaux : six semaines après le commandement, deux mois de plus si le bailleur est une personne morale, six semaines entre la notification de l’assignation au préfet et l’audience. S’y ajoutent les délais d’audiencement et de délibéré du tribunal, variables d’une juridiction à l’autre. Un dossier engagé à l’automne croise en outre la trêve hivernale, qui suspend l’exécution de l’expulsion du 1er novembre au 31 mars sans interrompre la procédure.

Les erreurs qui reviennent le plus souvent

La plus fréquente est l’attente : trois relances téléphoniques, aucun écrit, et six mois d’arriéré quand le dossier arrive à l’étude. Viennent ensuite l’oubli de la signification à la caution dans les quinze jours, la déclaration tardive à l’assureur, le décompte qui mélange loyers, charges et régularisations sans les distinguer, et l’accord conclu oralement, impossible à prouver. Changer la serrure ou vider le logement reste enfin une infraction pénale, même avec un jugement en main.

Combien coûte la procédure ?

Le commandement de payer et l’assignation relèvent du tarif réglementé, fixé par arrêté et identique dans toute la France. Le coût d’un acte additionne plusieurs postes : un émolument fixe, un droit calculé sur le montant de la créance, le déplacement et les taxes. Le bailleur les avance. Voir la page Tarifs et la page Recouvrement de loyers impayés.

Questions fréquentes

Le bailleur peut-il résilier le bail sans juge ?

Non. La clause de résiliation de plein droit ne produit effet qu’après un commandement de payer resté sans suite, et c’est le juge qui constate la résiliation.

Faut-il un avocat ?

La représentation par avocat n’est pas obligatoire devant le juge des contentieux de la protection pour ce type de litige. En revanche, beaucoup de contrats d’assurance loyers impayés imposent l’avocat désigné par l’assureur.

Et si le locataire part en laissant sa dette ?

La dette survit au départ. Elle se recouvre ensuite comme une créance ordinaire, une fois le titre exécutoire obtenu.

L’intervention de l’étude

L’étude de Maître Hervé Paczynski, commissaire de justice à Lyon, intervient dans le Rhône, l’Ain et la Loire : mises en demeure, commandements de payer, signification à la caution, signalement à la commission de prévention des expulsions, assignations et recouvrement. Voir la page Recouvrement de loyers impayés et la page Accès et contact.

Cet article donne une information générale et ne remplace pas l’examen de votre situation.