Recouvrement des charges de copropriété par commissaire de justice à Lyon
Dans quels cas un syndic fait-il appel à un commissaire de justice ?
Vous êtes syndic et l’un des copropriétaires ne paie plus ses charges ?
En tant que syndic, vous devez engager les démarches nécessaires pour percevoir les sommes impayées. Notre étude peut délivrer un commandement de payer les charges et gérer l’ensemble de la procédure, de l’obtention d’une décision de justice jusqu’à son exécution, mais également garantir votre créance par l’inscription d’une hypothèque légale.
Que le syndic soit professionnel ou bénévole, la marche à suivre est la même. Le commissaire de justice (anciennement huissier de justice) délivre les actes, inscrit l’hypothèque sur le lot du copropriétaire débiteur, puis met à exécution la décision rendue.
Un impayé de charges ne pèse pas que sur le débiteur : les autres copropriétaires en avancent la part, et la trésorerie du syndicat s’en ressent.
Quand les charges à venir deviennent-elles exigibles ?
Une provision du budget prévisionnel non versée à son échéance rend immédiatement exigibles, après une mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours, les autres provisions de l’exercice et les sommes dues au titre des exercices précédents (article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965).
Jusqu’à quand peut-on réclamer des charges ?
Les actions personnelles relatives à la copropriété se prescrivent par cinq ans (article 42 de la loi du 10 juillet 1965, qui renvoie à l’article 2224 du code civil). L’hypothèque légale, de son côté, ne peut plus être inscrite pour des créances exigibles depuis plus de cinq ans.
Comment se déroule le recouvrement des charges avec l’étude ?
- Vous transmettez le décompte des charges et les pièces du dossier ; l’étude vérifie l’exigibilité des sommes et indique le coût.
- Mise en demeure par acte de commissaire de justice, qui ouvre le délai de trente jours de l’article 19-2.
- À défaut de paiement, saisine du président du tribunal judiciaire selon la procédure accélérée au fond, au vu des comptes approuvés par l’assemblée générale.
- L’hypothèque légale peut être inscrite sur le lot dès que la mise en demeure est restée sans effet ; le syndic n’a pas à y être autorisé par l’assemblée générale.
- La décision est signifiée, puis mise à exécution : saisie-attribution sur les comptes, saisie des rémunérations ou saisie des loyers versés par le locataire. Cette dernière mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat.
Combien cela coûte-t-il ?
L’acte de mise en demeure, la signification et les saisies relèvent du tarif réglementé, fixé par arrêté et composé de plusieurs postes (voir les Tarifs réglementés). L’inscription d’hypothèque relève des honoraires libres : la page Tarifs des actes non réglementés indique « Inscription d’hypothèque par bordereau (outre débours SPF) », 600 euros TTC. Les frais nécessaires engagés à partir de la mise en demeure sont imputables au seul copropriétaire défaillant (article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965).
Démarche en ligne
Afin de faire commandement de payer les charges de copropriété, veuillez nous adresser les pièces suivantes :
- Décompte détaillé des charges impayées ;
- Dernier procès-verbal d’assemblée générale ;
- Le K-bis de votre société ou votre état civil si syndic bénévole ;
- Votre mandat de syndic ;
- La dernière adresse connue du destinataire de l’acte et ses coordonnées (téléphone, courriel) si vous en disposez ;
- Vos coordonnées (adresse, courriel, téléphone) ;
- Votre relevé d’identité bancaire.
Chaque dossier ayant ses propres particularités, notre étude reviendra vers vous dès réception si des pièces complémentaires sont nécessaires ou si vos originaux doivent lui être remis.
Et si le lot est vendu ?
Averti de la vente par le notaire, le syndic a quinze jours pour former opposition sur le prix, par acte extrajudiciaire énonçant à peine de nullité le montant et les causes de la créance (article 20 de la loi du 10 juillet 1965).
Questions fréquentes
À quoi sert l’hypothèque légale ?
Elle attache la créance du syndicat au lot du copropriétaire débiteur et la rend opposable aux autres créanciers. Le syndic fait inscrire l’hypothèque après une mise en demeure restée infructueuse sur une dette devenue exigible, puis en donne mainlevée une fois la dette éteinte (article 19 de la loi du 10 juillet 1965). Aucun jugement n’est nécessaire.
Sur quelle zone l’étude intervient-elle ?
Pour les actes et l’exécution, dans le Rhône, l’Ain et la Loire.
Le copropriétaire est parti sans laisser d’adresse ?
Le commissaire de justice chargé de l’exécution peut demander son adresse aux administrations, ainsi que celle de son employeur (article L152-1 du code des procédures civiles d’exécution). Ces renseignements ne servent qu’à l’exécution du titre.
La vente du lot efface-t-elle la dette ?
Non. Les créances du syndicat relatives à l’année courante et aux quatre dernières années échues restent garanties sur le lot vendu (article 19-1 de la loi du 10 juillet 1965 et article 2402 du code civil).
Contacter l’étude
Pour des charges de copropriété impayées, appelez le 04 72 94 36 51 ou écrivez à l’étude. Maître Hervé Paczynski, commissaire de justice, 69 rue Sébastien Gryphe, 69007 Lyon.