Commandement de payer les loyers : délais, contenu et suites

Quand un locataire cesse de payer son loyer, le bailleur ne peut pas mettre fin au bail de lui-même. Il doit d’abord faire délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice, anciennement huissier de justice. Cet acte laisse au locataire un délai pour régler sa dette, six semaines pour les baux signés depuis le 29 juillet 2023, avant toute saisine du juge.

À quoi sert un commandement de payer les loyers ?

Presque tous les baux d’habitation contiennent une clause résolutoire : elle prévoit que le bail prend fin automatiquement si le locataire ne paie pas son loyer ou ses charges. Depuis la loi du 27 juillet 2023, elle doit figurer dans tout bail signé à partir du 29 juillet 2023.

Elle ne joue pourtant pas toute seule. L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’elle ne produit effet qu’après un commandement de payer resté sans effet. L’acte a donc deux rôles : dire officiellement au locataire ce qu’il doit, et faire courir le délai au terme duquel le bail peut être résilié.

Qui peut faire délivrer un commandement de payer ?

La demande vient du bailleur, qu’il soit propriétaire particulier, société civile immobilière, bailleur social ou entreprise. Elle passe souvent par son agence ou par son avocat.

L’acte est obligatoirement délivré par un commissaire de justice. On parle de signification : le document est remis au locataire selon des règles strictes, et le commissaire de justice mentionne dans l’acte à quelle date et de quelle manière il l’a remis. C’est ce qui établit le point de départ du délai, qu’un courrier recommandé ne suffit pas à prouver.

Que doit contenir le commandement de payer ?

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 impose six mentions, à peine de nullité. Si l’une manque, le juge peut annuler l’acte, et la procédure est à reprendre depuis le début.

1. Le délai dont dispose le locataire pour payer sa dette.
2. Le montant mensuel du loyer et des charges.
3. Le décompte détaillé de la somme réclamée, poste par poste.
4. L’avertissement qu’à défaut de paiement ou de délais accordés par le juge, le locataire s’expose à une procédure de résiliation du bail et d’expulsion.
5. La mention que le locataire peut saisir le fonds de solidarité pour le logement, avec son adresse.
6. La mention qu’il peut demander au juge des délais de paiement, sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Quand les loyers sont garantis par une caution, le commandement doit aussi lui être signifié dans les quinze jours. À défaut, la caution ne peut être poursuivie ni pour les pénalités ni pour les intérêts de retard. C’est un oubli fréquent dès qu’un garant figure au bail.

Quel délai le locataire a-t-il pour payer ?

Tout dépend de la date du bail. Pour un bail conclu depuis le 29 juillet 2023, le délai légal est de six semaines à compter de la signification. Pour un bail conclu avant cette date, la Cour de cassation a jugé, dans un avis du 13 juin 2024, que la loi du 27 juillet 2023 ne modifie pas les délais inscrits dans les clauses des baux en cours : c’est le délai écrit dans le contrat qui s’applique, en général deux mois.

Avant de lancer la procédure, il faut donc relire le bail, sa date et sa clause résolutoire. Si le locataire règle toutes les sommes réclamées dans le délai, la clause ne joue pas et le bail se poursuit.

Que se passe-t-il après le délai ?

Si la dette n’est pas réglée, la procédure se poursuit par étapes. Le bailleur ne peut jamais expulser lui-même son locataire.

1. La signification du commandement de payer, qui fait courir le délai à compter du jour de la remise.
2. Le signalement à la commission de prévention des expulsions. Si le bailleur est un particulier ou une société civile familiale, le commissaire de justice signale le commandement à cette commission dès que l’impayé atteint un certain seuil, en durée ou en montant. Si le bailleur est une personne morale, il saisit lui-même la commission et attend deux mois avant d’assigner.
3. L’assignation devant le juge des contentieux de la protection, au tribunal judiciaire du lieu du logement. Elle est elle aussi délivrée par un commissaire de justice.
4. La notification au préfet, au moins six semaines avant l’audience. Le préfet fait réaliser un diagnostic social et financier, qui est transmis au juge.
5. L’audience. Le juge vérifie la validité du commandement et le décompte de la dette. Il peut constater la résiliation et ordonner l’expulsion, ou accorder des délais de paiement.
6. Si l’expulsion est ordonnée, un commandement de quitter les lieux ouvre un délai de deux mois. Le locataire peut demander au juge un délai supplémentaire, d’un mois à un an au plus. Aucune expulsion n’est exécutée entre le 1er novembre et le 31 mars, c’est la trêve hivernale.

Le locataire peut-il obtenir des délais de paiement ?

Oui, dans la limite de trois ans, si le locataire est en situation de régler sa dette et s’il a repris le versement du loyer courant avant l’audience. Le juge peut les accorder même sans demande de sa part.

Pendant ces délais, les effets de la clause résolutoire peuvent être suspendus. Si le locataire règle sa dette selon les modalités fixées par le juge, la clause est réputée ne pas avoir joué et le bail se poursuit.

À quoi sert la commission de prévention des expulsions ?

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, souvent appelée CCAPEX, réunit dans chaque département les services de l’État, le conseil départemental et les acteurs du logement. Alertée avant l’audience, elle coordonne les interventions et oriente vers les aides, en particulier le fonds de solidarité pour le logement. Un locataire a tout intérêt à la contacter dès réception du commandement.

Combien coûte un commandement de payer ?

Cet acte relève du tarif réglementé : son prix n’est pas fixé par l’étude. Il résulte des tableaux annexés au code de commerce et d’un arrêté ministériel, aujourd’hui l’arrêté du 25 février 2026. Il additionne un émolument fixe, qui est le prix de l’acte lui-même et reste identique partout en France, un droit d’engagement de poursuites calculé sur le montant de la créance, des frais de déplacement, la TVA et les taxes.

Le bailleur avance ces frais. Le détail figure sur la page Tarifs, et la procédure appliquée aux loyers impayés sur la page qui leur est consacrée.

Questions fréquentes

Une lettre recommandée peut-elle remplacer le commandement de payer ?

Non. Une relance amiable est utile, mais elle ne fait pas courir le délai de la clause résolutoire.

Le commandement de payer entraîne-t-il l’expulsion ?

Non. Il ouvre un délai. L’expulsion ne peut être ordonnée que par un juge, après une audience à laquelle le locataire est convoqué et peut se défendre.

Que se passe-t-il si le locataire paie après le délai ?

La clause résolutoire a en principe produit son effet, et un paiement tardif ne l’efface pas automatiquement. C’est le juge qui apprécie et qui peut suspendre les effets de la clause.

L’intervention de l’étude

L’étude de Maître Hervé Paczynski, commissaire de justice à Lyon, intervient dans le Rhône, l’Ain et la Loire : signification des commandements de payer, suivi des délais, signalement à la commission de prévention des expulsions, signification des assignations, exécution des décisions de justice. Voir la page Recouvrement de loyers impayés et la page Accès et contact.

Cet article donne une information générale et ne remplace pas l’examen de votre situation.