Congé pour vente ou pour reprise : délais et formalisme

Un bailleur ne met pas fin à un bail d’habitation quand il le souhaite, ni pour le motif qu’il veut. En location vide, la loi n’admet que trois raisons, impose un préavis de six mois et une série de mentions écrites dont l’oubli fait tomber le congé. Trois points décident de sa validité : ce qu’il faut écrire, quand l’envoyer, et par quel moyen le délivrer. Sur ce dernier point, la signification par un commissaire de justice, anciennement huissier de justice, met la date à l’abri de toute discussion.

Quels motifs le bailleur peut-il invoquer ?

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 en prévoit trois, et pas un de plus.

La reprise suppose que le logement serve d’habitation au bailleur ou à un proche limitativement désigné par la loi : son conjoint, son partenaire de pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à cette même date, ses ascendants, ses descendants, ou ceux de son conjoint, partenaire ou concubin. Un neveu, un ami, un locataire mieux payant n’entrent pas dans cette liste.

La vente suppose une véritable intention de vendre libre de toute occupation. Le motif légitime et sérieux, enfin, recouvre les manquements du locataire : impayés répétés, défaut d’assurance, troubles de voisinage établis, sous-location non autorisée.

Le juge peut vérifier, même sans que le locataire le demande, la réalité du motif et le respect des obligations de l’article 15. Un congé de convenance déguisé en congé pour reprise ne tient pas devant lui.

Quand le congé doit-il être donné ?

Le préavis du bailleur est de six mois en location vide, et il se compte à rebours depuis le terme du bail. Prenons un bail de trois ans qui arrive à échéance le 30 juin : le congé doit être reçu par le locataire le 31 décembre au plus tard. Un jour de retard et le bail se reconduit pour trois ans. Cet exemple est fictif, mais l’erreur, elle, est banale.

Deux règles particulières visent le bailleur qui a acheté un logement déjà loué. S’il veut donner congé pour vendre, il ne le peut qu’au terme du premier renouvellement lorsque le bail en cours s’achève moins de trois ans après l’acquisition. S’il veut reprendre le logement, le congé ne prend effet qu’au bout de deux ans à compter de l’acquisition lorsque le bail en cours s’achève dans ce délai. Acheter un bien occupé ne permet donc pas de récupérer les lieux à la première échéance venue.

Que doit contenir le congé ?

Le motif doit être indiqué, à peine de nullité. S’y ajoutent, selon le cas :

1. Congé pour reprise : les nom et adresse du bénéficiaire, la nature du lien qui l’unit au bailleur, et la justification du caractère réel et sérieux de la décision de reprise.
2. Congé pour vente : le prix et les conditions de la vente projetée, ainsi que la reproduction des cinq premiers alinéas du II de l’article 15, qui décrivent le droit de préemption du locataire.
3. Congés pour reprise et pour vente : une notice d’information sur les obligations du bailleur et sur les recours du locataire, dont le contenu est fixé par l’arrêté du 13 décembre 2017.
4. Congé pour motif légitime et sérieux : l’exposé précis des faits reprochés, que le bailleur devra être en mesure de prouver.

La notice d’information est la pièce la plus souvent oubliée. Elle n’est pas une formalité de confort : son absence fragilise le congé.

Comment le congé doit-il être délivré ?

Trois modes seulement sont admis : la lettre recommandée avec demande d’avis de réception, la signification par acte de commissaire de justice, ou la remise en main propre contre récépissé ou émargement. Le préavis court à compter de la réception de la lettre, de la signification de l’acte ou de la remise.

Tout se joue sur ce point de départ. Une lettre recommandée que le locataire ne va pas retirer revient à l’expéditeur, et le congé n’est alors pas régulièrement donné : la Cour de cassation l’a jugé pour une lettre revenue avec la mention « pli avisé et non réclamé » (Cass. civ. 3e, 21 septembre 2022, n° 21-17.691). À six mois du terme, le bailleur n’a souvent plus le temps de recommencer. La remise en main propre suppose, elle, que le locataire accepte de signer. La signification par acte de commissaire de justice échappe à ces aléas : l’acte est délivré selon des règles précises, même en l’absence du destinataire, et il établit la date exacte de délivrance. Le coût de ce congé figure sur la page Tarifs.

Dernier détail qui compte : en cas de colocation ou de couple marié, le congé doit être délivré à chacun des titulaires du bail. Pour des époux, le bail du logement familial est réputé appartenir à l’un et à l’autre, et il en va de même pour des partenaires de PACS qui en ont fait la demande conjointe (article 1751 du code civil).

Le locataire peut-il acheter le logement ?

Oui. C’est même la principale conséquence du congé pour vente : il vaut offre de vente au profit du locataire, au prix et aux conditions indiqués. Cette offre est valable pendant les deux premiers mois du préavis. S’il accepte, le locataire dispose de deux mois pour signer l’acte, portés à quatre mois s’il indique dans sa réponse qu’il recourt à un prêt.

Si le bailleur décide ensuite de vendre à un prix inférieur ou à des conditions plus avantageuses, une nouvelle offre doit être notifiée au locataire. Elle est valable un mois. Ce droit de préemption ne joue pas lorsque la vente est conclue avec un parent jusqu’au troisième degré, à condition que l’acquéreur occupe le logement pendant six ans au moins.

Quels locataires sont protégés ?

Le bailleur ne peut pas donner congé au locataire qui, au terme du bail, a plus de 65 ans et dispose de ressources annuelles inférieures à un plafond fixé par arrêté, sauf s’il lui propose un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités dans le même secteur géographique. La protection joue également lorsqu’une personne de plus de 65 ans remplissant la condition de ressources est à la charge du locataire et vit habituellement dans le logement, et elle est étendue aux bénéficiaires de l’allocation aux adultes handicapés.

Cette protection connaît une limite : elle ne s’applique pas si le bailleur est lui-même âgé de plus de 65 ans, ou si ses ressources annuelles sont inférieures au même plafond.

Et en location meublée ?

Les trois motifs sont les mêmes, mais deux différences changent tout le calendrier. Le préavis du bailleur est de trois mois, et non de six. Surtout, le locataire d’un meublé ne bénéficie d’aucun droit de préemption : le congé pour vente ne vaut pas offre de vente. Ces règles figurent à l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989. La protection des locataires de plus de 65 ans, elle, s’applique aussi en meublé, dans les mêmes conditions (article 25-8, II).

Et pour un bail commercial ?

Les règles sont entièrement différentes. Le congé du bailleur se donne par acte extrajudiciaire, six mois à l’avance, et il doit indiquer ses motifs à peine de nullité (article L145-9 du code de commerce). Ces règles sont présentées sur la page Congé de bail commercial.

Que risque un bailleur dont le congé est frauduleux ?

Un congé pour reprise suivi d’une remise en location à un autre locataire, ou un congé pour vente sans intention de vendre, exposent à plusieurs sanctions. Le juge peut déclarer le congé non valide, et le locataire obtenir réparation de son préjudice. S’y ajoute une amende pénale dont le montant ne peut dépasser 6 000 euros pour une personne physique et 30 000 euros pour une personne morale.

Questions fréquentes

Le bailleur peut-il donner congé en cours de bail ?

Non. Le congé ne produit effet qu’au terme du bail ou de son renouvellement. En cours de bail, seule une résiliation judiciaire, ou le jeu de la clause de résiliation après commandement, peut mettre fin au contrat.

Faut-il indiquer le prix dans un congé pour vente ?

Oui, ainsi que les conditions de la vente. Sans prix, l’offre faite au locataire n’a pas d’objet et le congé est contestable.

Le locataire qui refuse d’acheter doit-il rester jusqu’au terme ?

Non. Pendant le préavis, il peut quitter le logement à tout moment et ne doit alors le loyer et les charges que pour le temps réellement occupé. La règle est la même en location meublée.

L’intervention de l’étude

L’étude de Maître Hervé Paczynski, commissaire de justice à Lyon, rédige et signifie les congés pour vente, pour reprise et pour motif légitime et sérieux, ainsi que les notifications liées au droit de préemption, dans le Rhône, l’Ain et la Loire. Voir la page Congé au locataire d’un logement et la page Accès et contact.

Cet article donne une information générale et ne remplace pas l’examen de votre situation.