Un chantier qui se passe mal se règle presque toujours sur la même question : qui peut prouver quoi, et à quelle date. Le constat dressé par un commissaire de justice, anciennement huissier de justice, fige un état à un instant donné, avant les travaux, pendant, ou après la réception. Il ne dit pas qui a tort. Il dit ce qui était là.
À retenir
- Avant de faire démolir, creuser ou surélever, un constat de l’état des constructions voisines évite d’avoir à discuter plus tard de fissures qui existaient déjà.
- Les réserves se portent au procès-verbal de réception : c’est cet acte qui fait courir la garantie de parfait achèvement d’un an, la garantie de bon fonctionnement de deux ans et la garantie décennale.
- Face à un chantier abandonné, la mise en demeure passe avant tout le reste, et elle doit annoncer expressément la résolution du contrat (article 1226 du code civil).
- Le commissaire de justice constate des faits matériels. Il ne donne aucun avis technique : ni la cause d’un désordre, ni le coût des reprises. C’est le rôle de l’expert.
Avant les travaux : pourquoi constater l’état des constructions voisines ?
Une démolition, un terrassement, la reprise d’un mur mitoyen ou une surélévation font trembler plus de choses qu’on ne le croit. Quelques semaines après, un voisin signale une fissure et estime qu’elle vient du chantier. Sans document décrivant l’état de sa façade avant l’intervention, la discussion tourne vite à la parole contre parole, et c’est rarement le maître d’ouvrage qui en sort gagnant.
Depuis la loi du 15 avril 2024, l’article 1253 du code civil désigne d’ailleurs le maître d’ouvrage comme responsable de plein droit du trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage qu’il provoque. Un constat préalable, décrivant les fissures existantes, l’état des enduits et des clôtures, photographies datées à l’appui, est la seule pièce qui permettra de faire la part des choses.
Il faut distinguer ce constat du référé préventif. Le constat est demandé par une partie, sans formalité et sans juge. Le référé préventif, lui, suppose de saisir le juge sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, qui autorise les mesures d’instruction avant tout procès quand il existe un motif légitime de conserver ou d’établir la preuve de faits : le juge désigne alors un expert, les voisins sont appelés, et le rapport leur est opposable. Sur un chantier important, c’est souvent la voie retenue. Pour une extension ou la reprise d’un mur, un constat suffit généralement.
Pendant le chantier : retard, non-conformité, travaux mal exécutés
En cours de travaux, un constat sert à trois choses. Établir l’avancement réel à une date précise, quand le calendrier n’est plus tenu. Décrire un ouvrage qui ne correspond pas à ce qui a été commandé, avant qu’il ne soit recouvert. Et fixer l’état des lieux au moment où le maître d’ouvrage décide d’arrêter les paiements.
Le moment compte autant que le contenu. Une étanchéité se constate avant la chape : une fois recouverte, la même anomalie ne se prouve plus qu’au prix d’une expertise et d’une démolition partielle.
La réception : le moment où les compteurs se déclenchent
L’article 1792-6 du code civil définit la réception comme l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage, avec ou sans réserves. Elle est prononcée contradictoirement, à l’amiable ou, à défaut, judiciairement. C’est la date qui fait courir les garanties, et c’est aussi le moment où les défauts apparents doivent être signalés.
D’où l’intérêt de réserves écrites et précises, poste par poste, plutôt que d’une formule vague. Quand la liste est longue, ou que l’entreprise conteste ce qui est relevé, un constat dressé le jour de la réception donne au procès-verbal une base descriptive.
Après la réception : quelles garanties, et dans quels délais ?
Trois garanties se superposent, toutes comptées depuis la réception. La garantie de parfait achèvement oblige l’entreprise, pendant un an, à réparer tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage, que ce soit par les réserves du procès-verbal ou par notification écrite pour ceux révélés après (article 1792-6). La garantie de bon fonctionnement couvre pendant deux ans au moins les éléments d’équipement dissociables de l’ouvrage (article 1792-3). La garantie décennale joue pendant dix ans pour les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination, y compris ceux qui viennent d’un vice du sol (articles 1792 et 1792-4-1).
Ces délais expliquent l’utilité d’un constat même tardif : il date l’apparition d’un désordre et le décrit à un moment où il est encore possible d’agir. Un carrelage qui se soulève la onzième année n’ouvre plus rien. Le même désordre constaté la neuvième reste dans le champ de la décennale.
Abandon de chantier : dans quel ordre agir ?
L’abandon ne se déclare pas : il se prouve. Une entreprise qui ne revient plus depuis trois semaines n’est pas dans la même situation que celle qui a retiré son matériel. L’enchaînement est le suivant.
- Relire le devis signé ou le contrat : délai d’exécution, échéances de paiement, clause de résiliation éventuelle.
- Mettre l’entreprise en demeure de reprendre les travaux dans un délai raisonnable. La mise en demeure peut être délivrée par sommation de commissaire de justice (article 1344 du code civil). Elle doit mentionner expressément qu’à défaut, le contrat sera résolu.
- Faire constater l’état d’avancement : ce qui est fait, ce qui ne l’est pas, ce qui a été livré sur place, ce qui a été emporté. C’est la pièce qui servira à chiffrer la suite.
- À l’expiration du délai, notifier la résolution du contrat et ses motifs (article 1226 du code civil). Cette résolution se fait aux risques du maître d’ouvrage : l’entreprise peut la contester en justice, et le maître d’ouvrage devra alors démontrer la gravité de l’inexécution.
- Faire chiffrer la reprise par une autre entreprise, puis demander en justice la restitution des acomptes et l’indemnisation du surcoût.
L’erreur la plus fréquente est de sauter la deuxième étape : une résolution notifiée sans mise en demeure, ou sans l’avertissement exprès qu’exige l’article 1226, se retourne contre celui qui l’a envoyée.
Ce que le constat prouve, et ce qu’il ne prouve pas
Le commissaire de justice est un officier public. Ses constatations sont purement matérielles, exclusives de tout avis sur les conséquences de fait ou de droit, et elles font foi jusqu’à preuve contraire (ordonnance du 2 juin 2016 relative au statut de commissaire de justice, article 1er). Autrement dit, il écrit ce qu’il voit, mesure et photographie.
Il n’écrit pas pourquoi la fissure est apparue, si elle est évolutive, ni combien coûtera la reprise. Ces questions relèvent du technicien : le juge peut commettre une personne de son choix pour l’éclairer par des constatations, une consultation ou une expertise (article 232 du code de procédure civile), l’expertise n’étant ordonnée que lorsque des constatations ne suffiraient pas (article 263). Souvent, les deux se suivent : le constat fixe les faits, l’expertise en tire les conséquences techniques.
Ce qu’il faut préparer avant la visite
Le dossier se prépare avant la visite : devis signé, plans, calendrier des travaux, acomptes versés, courriers échangés avec l’entreprise, photographies déjà prises avec leur date, et liste écrite des points à faire constater, pièce par pièce. Reste à organiser l’accès : un chantier fermé, une clé restée chez l’entreprise ou un voisin absent suffisent à faire perdre le déplacement.
Questions fréquentes
L’entreprise doit-elle être présente ?
Rien ne l’impose pour un constat demandé par le maître d’ouvrage. Sa présence est parfois utile, le jour de la réception surtout, mais ce n’est pas une condition de validité de l’acte.
Le commissaire de justice peut-il entrer sur un chantier fermé ?
Il constate librement ce qui est visible depuis la voie publique ou depuis la propriété de celui qui le mandate. Pour entrer ailleurs sans l’accord de l’occupant, il faut une autorisation du juge, demandée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.
Faut-il un constat ou une expertise ?
Cela dépend de la question posée. Pour établir un état, une date ou un avancement, le constat suffit. Pour établir une cause, une responsabilité technique ou un montant de reprise, il faut un expert.
L’intervention de l’étude
L’étude de Maître Hervé Paczynski, commissaire de justice à Lyon, intervient sur les chantiers du Rhône, de l’Ain et de la Loire : constats avant travaux et d’état des avoisinants, constats d’avancement, de malfaçons et d’abandon de chantier, sommations et mises en demeure. Voir la page Constat de travaux et de malfaçons et la page Accès et contact.
Cet article donne une information générale et ne remplace pas l’examen de votre situation.
