Expulsion d’un locataire : les étapes après la trêve hivernale

Le jugement qui ordonne l’expulsion ne vide pas le logement. Entre la décision du juge et le jour où le locataire rend les clés, il reste des actes à signifier, des délais à laisser courir et, bien souvent, une trêve hivernale à traverser. Voici ce qui se passe dans cet intervalle, et ce que fait le commissaire de justice, anciennement huissier de justice, à chaque étape.

Un bailleur peut-il faire partir lui-même son locataire ?

Non, à aucun moment, même avec un jugement en main. L’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution est clair : l’expulsion d’un lieu habité suppose une décision de justice, ou un procès-verbal de conciliation exécutoire, puis la signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux.

Changer le barillet, couper l’eau, déposer les meubles sur le trottoir : ces gestes se retournent contre celui qui les commet. L’article 226-4-2 du code pénal punit le fait de contraindre autrui à quitter le lieu qu’il habite par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, sans le concours de l’État.

Que faire une fois le jugement rendu ?

Le premier réflexe est souvent le mauvais. Recevoir la copie du jugement ne permet pas d’agir : il faut faire signifier la décision au locataire par un commissaire de justice. L’article 503 du code de procédure civile pose la règle, et cette signification fait courir le délai d’appel, qui est d’un mois.

Un appel ne suspend pas forcément l’expulsion. Depuis le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire, sauf si la loi ou le jugement lui-même en dispose autrement (article 514 du code de procédure civile).

À quoi sert le commandement de quitter les lieux ?

C’est l’acte qui lance le compte à rebours. Signifié par le commissaire de justice, il ordonne au locataire de libérer le logement. L’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution impose d’y reproduire, à peine de nullité, les articles L412-1 à L412-6 : le locataire a donc sous les yeux le délai dont il dispose, la possibilité d’en demander d’autres au juge et les règles de la trêve hivernale.

À partir de cette signification, l’expulsion ne peut avoir lieu qu’après un délai de deux mois (article L412-1). Ce n’est pas un usage, c’est une condition de validité.

Dans la foulée, le commissaire de justice informe le représentant de l’État dans le département, pour que le locataire soit orienté vers une demande de relogement (article L412-5). Tant que cette information n’est pas faite, le délai de deux mois ne court pas.

La loi du 27 juillet 2023 a donné au juge le pouvoir de réduire ce délai, voire de le supprimer, notamment lorsque la mauvaise foi de la personne expulsée est établie ou lorsqu’elle est entrée dans les lieux par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte.

Le locataire peut-il obtenir du temps supplémentaire ?

Oui, et il le demande dans la plupart des dossiers. Le juge accorde des délais renouvelables quand le relogement des occupants ne peut pas se faire dans des conditions normales (article L412-3). Leur durée va d’un mois à un an (article L412-4). Avant la loi du 27 juillet 2023, elle allait de trois mois à trois ans. Le juge regarde alors la situation des deux côtés : l’âge, la santé, la famille, les ressources, les démarches réellement engagées pour se reloger. Ces délais ne sont pas ouverts aux personnes entrées dans les locaux par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte.

Une seconde soupape existe, plus rare : le délai de deux mois peut être prolongé de trois mois au plus lorsque l’expulsion aurait des conséquences d’une exceptionnelle dureté, à cause de la saison ou des conditions climatiques (article L412-2).

Les étapes après le jugement, dans l’ordre

1. Signification du jugement. Le délai d’appel, d’un mois, commence à courir.
2. Signification du commandement de quitter les lieux, qui ouvre le délai de deux mois.
3. Information du préfet dès le commandement. À défaut, le délai de deux mois ne court pas.
4. Éventuelle demande de délais devant le juge de l’exécution, d’un mois à un an.
5. Tentative d’expulsion une fois les délais écoulés. Si personne n’ouvre, procès-verbal de tentative.
6. Demande de concours de la force publique au préfet, qui a deux mois pour répondre.
7. Expulsion avec la force publique, procès-verbal, changement de serrure et inventaire des meubles.

Que se passe-t-il si personne n’ouvre la porte ?

Le commissaire de justice n’entre pas de force. Il constate, dresse son procès-verbal, puis requiert le concours de la force publique auprès du préfet du département (articles L153-2 et R153-1 du code des procédures civiles d’exécution).

Le préfet doit motiver son refus, et son silence pendant deux mois vaut refus. L’article L153-1 rappelle que l’État est tenu de prêter son concours à l’exécution des décisions de justice : si ce concours est refusé, le bailleur peut demander réparation du préjudice qui en résulte.

Que suspend exactement la trêve hivernale ?

L’article L412-6 prévoit qu’il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée au 1er novembre, jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des occupants soit assuré dans des conditions suffisantes, respectant l’unité et les besoins de la famille.

Ce que la trêve arrête, c’est l’exécution matérielle de l’expulsion. Rien de plus. Pendant l’hiver, un commandement de payer peut être délivré, une assignation aussi, le juge continue de statuer, le commandement de quitter les lieux est signifié normalement et son délai court comme les autres. L’indemnité d’occupation reste due. Un bailleur qui attend le mois d’avril pour engager la procédure perd cinq mois pour rien.

Une autre règle porte le même nom et prête à confusion : du 1er novembre au 31 mars, les fournisseurs d’électricité, de gaz et de chaleur ne peuvent pas interrompre la fourniture dans une résidence principale pour des factures impayées (article L115-3 du code de l’action sociale et des familles).

Dans quels cas la trêve ne s’applique-t-elle pas ?

D’abord lorsque le relogement des occupants est assuré dans des conditions suffisantes. Le juge peut aussi supprimer le bénéfice du sursis à l’égard de personnes entrées dans les lieux par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte. Deux autres situations y échappent : l’expulsion d’un époux, d’un partenaire ou d’un concubin violent ordonnée par le juge aux affaires familiales (article L412-8), et celle des occupants d’un logement de résidence universitaire qui ne remplissent plus les conditions d’attribution (article L412-7).

Au 1er avril, les dossiers suspendus repartent.

Que deviennent les meubles restés dans le logement ?

Le commissaire de justice les inventorie dans son procès-verbal d’expulsion, indique où ils sont déposés et somme la personne expulsée de venir les reprendre dans un délai de deux mois, non renouvelable (articles R433-1 et R433-2). Passé ce terme, les biens qui ont une valeur marchande sont vendus aux enchères publiques et les autres sont réputés abandonnés.

Qui supporte les frais ?

L’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution met les frais de l’exécution forcée à la charge du débiteur. Le bailleur les avance, puis leur récupération dépend de ce que le locataire est en état de payer. Ces actes relèvent du tarif réglementé, fixé par arrêté. Voir la page Tarifs et la page Exécution d’une décision de justice.

Questions fréquentes

Une expulsion peut-elle avoir lieu la nuit ou un dimanche ?

Non. Aucune mesure d’exécution ne peut commencer avant 6 heures ni après 21 heures, ni avoir lieu un dimanche ou un jour férié, sauf autorisation du juge de l’exécution.

Le locataire doit-il payer pendant la trêve hivernale ?

Oui. Une fois le bail résilié, il doit une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux, et la dette grossit d’un mois sur l’autre.

Combien de temps prend l’ensemble de la procédure ?

Il n’y a pas de durée type. Les repères sont les délais légaux : deux mois après le commandement, deux mois pour la réponse du préfet, jusqu’à un an si le juge accorde des délais.

L’intervention de l’étude

L’étude de Maître Hervé Paczynski, commissaire de justice à Lyon, intervient dans le Rhône, l’Ain et la Loire : signification des jugements, commandements de quitter les lieux, information du préfet, demandes de concours de la force publique et procès-verbaux d’expulsion. Voir la page Exécution d’une décision de justice et la page Accès et contact.

Cet article donne une information générale et ne remplace pas l’examen de votre situation.