État des lieux par commissaire de justice : quand et comment

Un état des lieux se fait normalement entre le bailleur et le locataire, sans frais et sans formalité particulière. Quand l’un refuse de venir, ne répond plus, ou que les deux ne s’accordent pas sur ce qu’ils voient, la loi ouvre une autre voie : l’acte est dressé par un commissaire de justice, anciennement huissier de justice, après convocation des deux parties, et les frais sont partagés par moitié.

À quoi sert vraiment l’état des lieux ?

Il décrit le logement et son état de conservation, pièce par pièce, à l’entrée puis à la sortie. C’est la comparaison des deux documents qui permet de dire ce qui relève de l’usage normal et ce qui relève d’une dégradation. Le contenu minimal est fixé par le décret du 30 mars 2016 : type d’état des lieux, date, adresse du logement, identité des parties, description de chaque pièce et des équipements, relevés des compteurs, signatures.

L’enjeu est financier. Le dépôt de garantie est restitué dans le mois qui suit la remise des clés quand l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, dans les deux mois sinon, déduction faite des sommes dues (article 22 de la loi du 6 juillet 1989). Sans document d’entrée, le débat sur les retenues devient une discussion de parole contre parole.

Le code civil ajoute une règle que peu de bailleurs connaissent. Si aucun état des lieux n’a été dressé, l’article 1731 présume, sauf preuve contraire, que le locataire a reçu le logement en bon état. Mais la loi de 1989 prive de cette présomption la partie qui a empêché l’établissement du document. Le bailleur qui ne se déplace pas perd donc l’avantage qu’il croyait conserver.

Dans quels cas la loi prévoit-elle le commissaire de justice ?

L’article 3-2 pose le principe : l’état des lieux est établi contradictoirement et à l’amiable par les parties, ou par un tiers qu’elles ont mandaté. Le recours au commissaire de justice n’intervient que si l’état des lieux ne peut pas être établi ainsi. En pratique, quatre situations reviennent : le locataire refuse de signer ou conteste la description, une partie ne répond plus aux convocations, le locataire quitte le logement sans rendre les clés, ou le bailleur veut éviter une discussion qu’il sent mal engagée, par exemple à la fin d’un bail conflictuel.

L’acte est demandé par la partie la plus diligente, bailleur ou locataire. Il n’y a pas besoin de l’accord de l’autre.

Comment se déroule le rendez-vous ?

1. La partie qui prend l’initiative saisit l’étude, en indiquant l’adresse, la surface, la date de fin de bail et les coordonnées de l’autre partie.
2. Le commissaire de justice convoque les deux parties par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, sept jours au moins avant le rendez-vous. Ce délai n’est pas négociable.
3. Au jour dit, il se rend sur place, décrit chaque pièce, relève les compteurs, photographie ce qui doit l’être et note les observations des personnes présentes.
4. Le procès-verbal est signé, puis adressé aux deux parties, présentes ou non.

L’absence d’une partie n’empêche rien. C’est même la situation la plus fréquente : le locataire ne vient pas, l’acte est dressé en son absence, et il lui est notifié. Il faut en revanche que les clés soient disponibles, sans quoi le commissaire de justice ne peut que constater l’impossibilité d’entrer.

Qui paie ?

L’article 3-2 le dit en toutes lettres : les frais sont partagés par moitié entre le bailleur et le locataire, à un coût fixé par voie réglementaire. Ce coût relève du tarif réglementé des commissaires de justice, fixé par arrêté et calculé par tranches selon la surface habitable, auxquelles s’ajoutent les frais des lettres de convocation. L’étude ne fixe pas ce montant et ne peut pas s’en écarter. Le détail figure sur la page Tarifs.

Une confusion revient souvent, alimentée par le bouche-à-oreille. Le plafond de trois euros par mètre carré ne concerne pas le commissaire de justice : il s’applique aux honoraires d’un professionnel de l’immobilier mandaté pour réaliser l’état des lieux d’entrée, en vertu de l’article 5 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret du 1er août 2014. Autre règle à ne pas mélanger : les frais d’un état des lieux de sortie réalisé par une agence ne peuvent pas être mis à la charge du locataire.

Quelle différence avec un constat demandé par une seule partie ?

La différence tient à la convocation et au partage. Un constat classique, demandé par un bailleur qui veut faire établir l’état d’un logement à un instant donné, ne suppose aucune convocation de l’autre partie, ne relève pas du tarif réglementé mais d’honoraires libres, et reste à la charge de celui qui le demande. Il garde son utilité hors du champ de l’article 3-2 : dégâts constatés en cours de bail, logement abandonné, travaux non autorisés, désordres après un sinistre. Ces interventions relèvent des constats à honoraires libres, avec devis préalable.

L’état des lieux de l’article 3-2 est un acte contradictoire : les deux parties ont été invitées, elles ont pu faire valoir leurs remarques, et c’est ce qui le rend difficile à contester.

Quelle valeur a-t-il devant un juge ?

Le commissaire de justice est un officier public. Ses constatations sont purement matérielles, exclusives de tout avis sur les conséquences de fait ou de droit, et elles font foi jusqu’à preuve contraire (ordonnance du 2 juin 2016 relative au statut de commissaire de justice, article 1er). Autrement dit, la partie qui veut écarter ce qui est écrit doit le démontrer.

Cela ne règle pas tout. L’acte décrit un état. Il ne dit pas qui doit payer quoi. La distinction entre dégradation et vétusté, c’est-à-dire l’usure normale du temps, reste une question d’appréciation, et le bail peut renvoyer à une grille de vétusté prévue par le décret du 30 mars 2016. Un état des lieux d’entrée précis reste le principal point d’appui pour cette discussion.

Meublés et baux commerciaux : les mêmes règles ?

Pour un meublé loué à titre de résidence principale, oui : l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989 rend l’article 3-2 applicable, avec en plus un inventaire du mobilier, dressé dans le même acte. Pour un bail commercial, le mécanisme est voisin mais figure dans un autre texte : l’article L145-40-1 du code de commerce impose un état des lieux à l’entrée et à la sortie et prévoit, à défaut d’accord, l’intervention du commissaire de justice aux frais partagés par moitié.

Questions fréquentes

Le locataire peut-il refuser la venue du commissaire de justice ?

Il peut refuser d’être présent. Il ne peut pas empêcher l’acte, et son absence se retourne contre lui : c’est précisément celui qui fait obstacle à l’état des lieux qui perd le bénéfice de la présomption du code civil.

Peut-on compléter un état des lieux d’entrée après coup ?

Oui. Le locataire dispose de dix jours à compter de l’établissement du document pour demander qu’il soit complété, et il peut saisir la commission départementale de conciliation en cas de refus.

Faut-il un état des lieux pour une location de courte durée ?

La loi du 6 juillet 1989 vise les logements loués comme résidence principale. Pour les autres locations, rien ne l’impose, mais un état des lieux écrit reste très utile pour prouver l’état du bien au départ du locataire.

L’intervention de l’étude

L’étude de Maître Hervé Paczynski, commissaire de justice à Lyon, établit des états des lieux d’entrée et de sortie et des constats locatifs dans le Rhône, l’Ain et la Loire, pour des bailleurs particuliers, des agences, des sociétés civiles immobilières et des locataires. Voir la page État des lieux par commissaire de justice et la page Accès et contact.

Cet article donne une information générale et ne remplace pas l’examen de votre situation.